《房地产开发企业会计实务操作手册》读书笔记

房地产行业,对于自己来说,是一个全新的行业。本来说在京东买两本入门的书,结果发现都特别贵,果断转战首图借阅。怎么没早点发现这个好地方啊!非常之高大上~在那里看了几本相关专业书,感觉还是有点收获的:

一、房地产企业涉及的主要税种

1.前期准备阶段

1.1契税

房地产开发企业通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房屋所有权的,为契税的纳税人。

契税一般不通过“应交税金”账户进行核算,而是直接计入有关资产的成本之中。对于房地产开发企业来说,若是为进行房地产开发而取得的土地使用权,相应缴纳的契税应当计入开发成本中;若是为建造办公楼等自用而取得的土地使用权,相应的契税应当计入固定资产原值。同样,对于房地产开发企业承受房屋权属所应缴纳的契税,也应当试其用途确定是计入开发成本还是计入固定资产原值。

1.2耕地占用税

根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,占用耕地建房或者从事其他非农业建设,占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,都是耕地占用税的纳税义务人,应当按照规定缴纳耕地占用税。

条例所称耕地是指用于种植农作物的土地。占用前3年内曾用于种植农作物的土地,亦视为耕地。

对于耕地占用税,由于是按照实际占用耕地面积计算,并一次性缴纳,因此可以不通过“应交税金”科目进行核算,而直接计入有关项目的成本费用之中。

2.建设施工阶段

2.1建筑安装的营业税

建筑安装工程作业,包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等内容。建筑安装营业税由在中国境内提供建筑安装劳务的单位和个人缴纳,建筑安装业务实行分包和转包的,分包或转包者为纳税人,其应纳税款以总承包人为扣缴义务人。

建筑安装营业税税率为3%。

2.2车辆购置税

凡是购置应税车辆的房地产开发企业都是车辆购置税的纳税义务人。这里所说的购置,包括购买、进口、自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用应税车辆的行为。

企业缴纳的车辆购置税应当作为所购置车辆的成本,计入固定资产原值。由于车辆购置税是一次性缴纳,因此它可以不通过“应交税金”账户进行核算。

3.销售阶段

3.1销售房地产的营业税

房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项和其他性质的价外收费。凡价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业税计算应纳税额。

房地产企业出售房地产,按“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%;转让土地使用权,按“转让无形资产”税目征收营业税,税率为5%。

房地产开发企业在计算销售房屋经营收入应纳的营业税时应当通过“营业税金及附加”及“应交税费——应交营业税”科目核算。

3.2出租房地产的营业税

土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业——租赁业”征税。

城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加

计税依据为营业税,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育税附加。地方教育费附加税率由当地政府决定。

3.3土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税种。

3.4印花税

凡签订产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件缴纳印花税5元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。

4.持有阶段

4.1房产税

房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税种。

4.2城镇土地使用税

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

二、房地产开发企业部分会计科目解释

1.应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项;

2.应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票;

3.预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目;

4.材料采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异;

5.委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同;

6.周转材料:是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、玻璃器皿等;

7.开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等;

8.预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金,以及代建工程收取的代建工程款;

9.应交税费:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、所得税、房产税、车船使用税、土地增值税税等税种);

10.开发成本:如能确定核算对象的,直接计人“开发成本”,主要包括:①土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);②前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“七通一平”);③基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);④建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);⑤公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目;

11.开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销;

12.管理费用:是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用;

13.财务费用:包括开发经营期的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费用、金融机构手续费用;

14.销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。

在实务中,房地产企业可根据企业自身的特点,设置特殊的科目,比如“材料采购”、“采购保管费”、“固定资产构建支出”等。

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