买房小记(一)

赶在中秋节放假前一天,终于把购房合同签了。三十岁,人生进入了新的阶段——百万负翁!不过真的没办法啊,的确应该买房了。毕竟年纪已经大了,纯属刚性需求;而且北京这个房价涨得太离谱了,完全没有下跌的可能性。所以还是早买早踏实吧。

一、房子要求

看房前,我跟中介提的对房子要求很简单:一、安贞附近。毕竟父母年事已高,得陪在身边。总不能有什么事情,得花个一两个小时才到家,相互有个照应。而且如果在北五环、东五环买,我实在受不起天天挤地铁或者开车堵路上的罪。二、预算加上贷款,也就两百多万出头,所以为了把钱真正使在房子上,所以必须要房主满五年且唯一,不能承担更多的税费了。所以,介于预算就这么多且要在北京北三环旁边购房,对户型大小基本没要求。而且这一片都是老小区,房子质量都大同小异,其他因素就没有太多参考。

二、看房过程

去年就开始看房了,不过一直在两种方案中纠结,且没有合适的房源。后来又因为变故,购房计划就彻底搁置了。年初的时候,还在周围看了几套,户型什么的都不太满意,都有严重的硬伤,所以也就不了了之了。

不过老妈其实一直跟中介有联系,但是介于我从六月份开始一直在外地忙,所以就没有跟我说。后来等我放假了,这个事儿才又摆上台面。本来只是想慢慢看看的,毕竟我也没有真心着急。不过这块石头一直在老妈心里悬着,而且中介一直骚扰老妈,所以自己就直接接了过来。

确定敲定结果之前,一共看了两次,大概有七八套的样子。第一次跟这个中介小王逛,把上面说的要求跟他提了。主要是给我介绍的都太乌七八糟不靠谱了。后来第二次看房之前,他先把户型图发过来,筛选之后的结果就靠谱了很多,自己心里也有底。不过毕竟户型图只是户型图,看到真房,才有最直观的认识。

三、敲定结果

最终敲定这套房子还是很痛快的,毕竟看了那么多的房子,心里对周边的房源质量有一定认识了。

  1. 总价217万。经过讨价还价,房主最后便宜了3万。除了跟姨妈借了点外,还需要公积金贷款80万。房子满五年且唯一,只需要交1%契税(今年税法考试再出这题,必须拿下啊!),没有营业税和个人所得税。虽然营业税和个人所得税理论上都应该是卖方支付,但是由于现在房地产市场是卖方市场,所以现在这些都由买房人承担了。所以这也是我当初为什么坚持满五年且唯一的要求了。
  2. 胜古北里,离家步行就十分钟,距离安贞桥东公交站10分钟,十号线五号线交界处惠新西街南口站5分钟。这么好的地理位置,不求房子增值也能保值了。
  3. 49平米,2/6楼。小肯定是小了点。不过这房肯定当作是周转房了,先凑合住着,慢慢再换么。之所以很痛快的决定,主要还是因为户型。除了厕所小了一点以外,没有明显的硬伤:没有漆黑的小门厅、没有漆黑的储藏室、没有面积小到爆的鸡肋客厅、不是板楼、不是两户一门、没有狭长的过道浪费面积、没有乱七八糟的老楼管线。关键是朝南,我去的时候正好是一个阳光明媚的上午,采光一下就吸引我了。而且老房子里面的厨房和阳台墩子已经让房主上次装修的时候给拆了,为之后的装修省了不少事儿。

四、 签约过程

签约过程还算顺利。那份购房合同应该是我干了这么多年审计以来,读的最认真的一份合同。不过由于姨妈们的赞助,改签了一次合同。从第一次的商贷,到第二次的公积金贷款,本金利息全部都算上,能节省大概35万。本来已经是啃老了,所以更不想把更多的亲情再搭进去,但是经过数值上的测算对比,还是妥协了。毕竟对我来说,35万有点太多了,更何况本金、贷款年限和月还贷额都降低了。
公积金和商贷的利率差异还是蛮大的,1到2%。虽然看上去很小,但是如果计算二十年复利的话,利息差不多就能多出本金的20%。北京现在公积金贷款利率是4.5%,最多能贷80万,104万那档现在基本上申请不下来。

五、二手房买卖流程

由于原房主将房屋进行了抵押贷款(不知道他干嘛用了),需要他先去银行解押。从申请到最后办理完毕大概需要一个月的时间,所以耗时比较长。在北京,二手房买卖大概流程是这样:

  1. 签约(交订金、房屋买卖合同):2013年9月18日,正式签订的房屋买卖合同。
  2. 房东解押:不得不说,银行这个效率慢啊,申请完了两个星期才能去办理手续,手续办理完了两个星期才能解押。
  3. 申请公积金:这个大概又要等上一个多月的审批时间。前两天老妈看新闻说住房公积金没钱了,现在贷款审批很慢,弄得她一阵心慌。不过无所谓啊,反正合同已经签了,房价再涨也不会有任何影响了,只不过过户时间往后推迟罢了。不过后来又有新闻说,北京的住房公积金贷款没有受影响,还是正常的一个多月时间,发给老妈,她又安心了。
  4. 向房管局提出申请:这个由中介代办了。
  5. 缴纳税费:“先把税给我交我,你才能干别的!”突然想起本杰明·富兰克林的名言:“世界上只有两件事是不可避免的,那就是税收和死亡。”
  6. 房管局过户:这个需要本人亲自去办理,十二月前两周我果然不在北京啊!
  7. 验房:主要是一些煤电水气的交接了。因为是老小区,连物业费都没有。每年大概也就一千多块钱的取暖费。

六、待办事项

  1. 户口本未婚盖章:这个比较牛,我户口本上的婚姻状况居然是空白的,还得去派出所加盖个未婚章。
  2. 办理北京银行卡:由于之前我爱我家出了档事情,所以从今年8月1日开始,通过中介进行二手房买卖需要通过银行监管。有点像支付宝的意思–买方先把钱存在指定的银行(北京银行花了多少钱才搞定这个啊),等过户完毕,银行直接划款给卖方。

上面两件事儿,本来是写草稿的时候还没有办。不过趁着上周备考不上班,还是抓紧给搞定了。

七、心得体会

  1. 看房前,让中介把户型图和基本信息发过来。要不然一些乌七八糟的户型,太让人恶心了。虽然说中介都是开着他们的电动小摩托带着你看房,但还是折腾啊;
  2. 为了压低1%的契税,一般会和房主签署《装修款补充协议》,将房屋总价款拆为房屋配套设施折价款和过户价款。就是所谓的阴阳合同。最终会以房屋配套设施折价款作为计税依据。
  3. 贷款的时候好多事情可以操作。最简单的例子就是这个房子是82年的,如果按照规定来只能做15年的贷款。但是之前商量商贷的时候,中介说这都不是事儿,然后给负责他那家店贷款的银行员工打电话,银行方面的人士直接表示“反正你给我资料的时候,提供的是复印件,你把82年在你那边改成86年的,我也不知道”。真的是囧死了。所以找一个有经验的中介还是挺有用的。还有一种比较常见的事情是,你的税后工资直接影响最大贷款额度(税后工资必须是月还款额的两倍),所以找自己公司的人力开假的收入证明,或者中介帮你弄个什么兼职收入证明啊,都是可以操作的
  4. 原房主71年的,结果找了个85年的妹子当媳妇。我心说,过两年还喂得饱么……

买房小记(一)》有4个想法

  1. shinett

    兄弟,恭喜买房,装修的时候记得把隐蔽工程的图纸留好,免得以后有需求的时候找不到管线排在哪里。另外我也想弄个小站玩,你这里速度不错,想请教下你服务器空间是哪里的?有DNS托管么?

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  2. shinett

    我的站建好了,按照你的GeGeHost+GoDaddy域名,今天搬了两篇历史文章撑撑场面,欢迎光临。另外想问问你文章里的哪些超链是通过什么插件加上去的?

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